CATASTO FABBRICATI: DEFINIZIONE E CATEGORIE. La struttura del catasto fabbricati è imperniata sull‘unità immobiliare (UI), definita come “ una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’ area che nello stato in cui si trova e secondo l’ uso locale, presenza potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”.
CATASTO FABBRICATI: FORMAZIONE. Le operazioni di formazione del catasto fabbricati consistono in modo analogo a quelli del catasto terreni. A differenza del catasto terreni, dove la creazione di nuove particelle è possibile di norma solo frazionando particelle preesistenti, nel catasto fabbricati si ha in continuazione la produzione di nuove unità immobiliari per effetto delle nuove edificazioni. Le norme tecniche per la formazione del catasto fabbricati oggi vigenti sono contenute:
– Nel DPR1° dicembre 1949, n. 1142
– Nel DPR 23 marzo 1998, n. 138
Catasto fabbricati: rilievo geometrico. Ha lo scopo di determinare l’ ubicazione e la consistenza del fabbricato.
Catasto fabbricati: La mappa. Rappresenta in fogli numerati il territorio del comune.
Catasto fabbricati: Le planimetrie. La particella edilizia non è l’oggetto dell’ accertamento estimativo: è solo la rappresentazione della superficie su cui sorge il fabbricato. La mappa perciò è corredata da:
– Planimetrie delle singole unità immobiliari
– Elaborato planimetrico che rappresenta la suddivisione di un edificio in:
- Unità immobiliari
- Parti censibili comuni a più unità immobiliari
- Parti non censibili comuni a più unità immobiliari
Ogni unità è identificata da un numero principale e da un proprio numero subalterno.
Catasto fabbricati estimo: Operazioni estimative. Le operazioni estimative per la formazione del catasto dei fabbricati sono:
- Suddivisione del territorio in zone censuarie e in microzone
- Qualificazione
- Classificazione
- Classamento
- Calcolo delle tariffe per le categorie a destinazione ordinaria e delle rendite per le categorie a destinazione speciale
Catasto fabbricati: Le zone censuarie e le microzone. La zona censuaria rappresenta una “porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo comune o porzione del medesimo o gruppi di comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche”.
La microzona rappresenta una “ porzione del territorio comunale o di più comuni o un comune intero che presenta omogeneità per quanto riguardala posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane.
Catasto fabbricati: Qualificazione. La qualificazione consiste nel distinguere le varie tipologie di fabbricato in categorie. Distinguiamo le vecchie categorie dalle nuove categorie.
Catasto fabbricati categorie: Classificazione. La classificazione consiste nel “suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi diversi delle rispettive capacità di reddito”.
Classamento. Il classamento consiste nell’ attribuire a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione.
Calcolo della rendita per gli immobili a destinazione ordinaria. Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria la determinazione della rendita catastale è indiretta, “per classi e tariffe”: si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell’ unità immobiliare.
Calcolo della rendita per gli immobili a destinazione speciale. Per le unità immobiliari urbane a destinazione speciale la revisione delle rendite catastali si effettua mediante definizione per ogni singola unità del “reddito ordinario ritraibile”, “al netto delle spese e al lordo delle imposte”. Si ha così una determinazione diretta degli estimi.
Pubblicazione e attivazione. Con la pubblicazione furono esposti al pubblico per trenta giorni gli atti catastali provvisori e con l’ attivazione furono approntati i documenti catastali definitivi. Oggi, dopo molti cambiamenti, i documenti catastali sono di fatti i seguenti:
- La mappa urbana e le planimetrie
- L’ archivio elettronico dei dati censuari
Gli atti catastali informatizzati sono consultabili tramite visura.
DOCFA. L’ accatastamento di un nuovo fabbricato si effettua con una procedura informatica utilizzando il programma DOCFA a opera di tecnici iscritti nell’ albo professionale.
La procedura DOCFA consente di:
- Dichiarare fabbricati urbani di nuova costruzione (accatastamento)
- Denunciare variazioni (fusioni, demolizioni, cambio di destinazione ecc.)
- Denunciare unità afferenti a enti urbani
- Estimo